Uşak Arabuluculuk Merkezi Yönetim Kurulu Başkanı Özkan Saruhan, taşınmaz uyuşmazlıklarında devrim niteliğinde bir yasal düzenlemeye dikkat çekti. 7445 ve 7531 Sayılı Kanunlarla getirilen yeni düzenlemeler, taşınmaz devirleri ve mülkiyet anlaşmazlıklarında arabuluculuk sürecini tamamen değiştirdi.
YASAL ÇERÇEVEDE ARABULUCULUĞUN KAPSAMI
Yeni düzenlemeler, arabuluculuk kapsamını oldukça genişletti. Artık taşınmaz devri, sınırlı ayni hak kurulması, taşınmazların paylaştırılması, ortaklığın giderilmesi, kira uyuşmazlıkları, kat mülkiyeti ve komşu hakkından kaynaklı anlaşmazlıklar 6325 Sayılı Arabuluculuk Kanunu kapsamına alındı. Bu değişiklik, vatandaşlara daha esnek ve daha az maliyetli bir çözüm yolu sunuyor.
7445 Sayılı Kanun ile taşınmaz devri ve taşınmaz üzerine sınırlı aynı hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar ile taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıkları, kira uyuşmazlıkları, kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar, komşu hakkından kaynaklı uyuşmazlıklar 6325 Sayılı Arabuluculuk Kanunu kapsamına alınmıştır.
7531 Sayılı Kanun ile de, bu taşınmaz devri ve taşınmaz üzerine sınırlı aynı hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar ile taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıkları konularındaki Arabuluculuk Anlaşma Belgelerinin taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınmasından sonra, taraflardan sadece birinin ilgili Tapu Müdürlüğünde tescil talebinde bulunabileceği ve Tapu Müdürlüğünce gerekli incelemenin yapılmasından sonra resmi senet düzenlenmeksizin tescil işleminin yapılacağı hüküm altına alınmıştır.
Konu hakkında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce 29.11.2024 tarihli Tapu Sicilinde Arabuluculuk Uygulamaları 2024/5 Sayılı Genelge yayınlanmıştır.
6325 Sayılı Kanunun ilgili maddeleri ve 2024/5 Sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Genel Tebliğine göre, Arabuluculuk uyuşmazlıkları sonucunda düzenlenecek Anlaşma Belgesi içeriklerinde bazı bilgilerin ve ekinde de bazı belgelerin yer alması zorunlu olarak belirtilmiştir.
Buna göre;
1-Arabulucu 17/B maddesi kapsamında, Arabuluculuk sürecine katılan tarafların yazılı olarak kararlaştırması ve arabulucunun bu kararı tutanak altına alması halinde, arabuluculuk süreci ile sınırlı olmak ve kurulduğu tarihten itibaren 3 ayı geçmemek üzere taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisinin kısıtlandığına (Tedbir) dair şerh verilmesini ilgili Tapu Müdürlüğünden talep edebilir.
Bu şerhin verilebilmesi için;
Tarafların kimlik bilgileri (anne-baba adı, doğum tarihi ve yeri,TCKN gibi bilgiler) ile taşınmazın tanımlayıcı bilgilerinin (İl-ilçe, mahalle-köy-mevki-sokak, ada-parsel, kat-bağımsız bölüm no-m2, hisse gibi bilgiler) yer aldığı, tarafların 17/B maddesi kapsamında tasarrufun kısıtlanması konusunda anlaştığına ilişkin belgenin ve bu anlaşmanın Arabulucu tarafından tutanak altına alındığına ve uyuşmazlığın taşınmaz devrine veya taşınmaz üzerine sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin olduğunu belirten belgenin (üst yazı), Arabulucu tarafından sisteme yüklenmek suretiyle webtapu üzerinden talepte bulunulması gerekmektedir.
Yukarıdaki paragraftaki unsurları kapsamayan talepler Tapu Müdürlüklerince kabul edilmeyecektir.
Arabulucu, tarafların bu işlemi vekaleten yaptığını belirtmiş olsa bile Tapu Müdürlüğü vekaletnameleri talep etmeyecektir.
Şerh ve şerhin terkini taleplerinde harç ve döner sermaye ücreti alınmayacaktır.
Taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında 17/B şerhi talepleri kabul edilmeyecektir.
2-Arabuluculuk Anlaşma Belgesine göre Tapu Müdürlüğünce tescil talebi kabul edilecek işlemler;
A-Taşınmaz devrine, taşınmaz üzerine sınırlı ayni hak kurulmasına, taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesi konularında olması,
B-İcra edilebilirlik şerhi almış olması,
C-İcra edilebilirlik şerhi kararının kesinleşmiş olması gerekmektedir.
Tapu sicilinde yer alan bir ayni/şahsi hakkın terkini veya değiştirilmesi taleplerine ilişkin Arabuluculuk Anlaşma Belgeleri Tapu Müdürlüklerince kabul edilmeyecek ve işlem yapılmayacaktır.
3-Arabuluculuk Anlaşma Belgesinde bulunması gereken bilgiler;
a-Tarafların kimlik bilgileri (ad, soyad/ünvan TCKN, ana-baba adı, doğum tarihi, T.C.kimlik kartı seri no)
b-Anlaşma belgesi vekil /kanuni temsilci tarafından imzalanmışsa, noter adı, vekaletname tarih ve yevmiye no (vekaletname aslı yada örneği Tapu Müdürlüğünce istenilmeyecektir), tüzel kişi adına imzalayan kanuni temsilci belge bilgileri ve kanuni temsilcinin bilgileri,
c-Taşınmaz bilgileri (il, ilçe, köy, mahalle, ada, parsel, blok, kat, bağımsız bölüm no, hisse
d-Anlaşma bedeli,
e-Güncel tapu kaydındaki takyidler, (ipotek, şerh, beyan, hak ve mükellefiyetler vs.) (Takyitler anlaşma belgesi yerine tüm tarafların ve arabulucunun imzalarının yer aldığı ek belgede belirtilebilir, bu husus anlaşma belgesinde açıklanmalıdır)
f-Tarafların taşınmazın tesciline ilişkin beyanları,
g-Tarafların ve Arabulucunun ıslak imzaları, (Velayeten imzalanmışsa açıkça belirtilmelidir.)
4-aVesayeten yapılan taşınmaz satışlarına ilişkin Arabuluculuk Anlaşma Belgeleri Tapu Müdürlüklerince kabul edilmeyecektir.(2023/1 sayılı Genelgeleri sebebiyle)
b-Anlaşma Belgesine konu taşınmazda Tapu Sicili Tüzüğünün 49.maddesi kapsamında tasarrufu yasaklayıcı şerh varsa ilgilisinden/lehtarından izin alınmadan tescil işlemi yapılmayacaktır.
c-Anlaşma Belgesine konu taşınmazda, 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, 3083 Sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım reformu Kanunu, vb. kanunlarda yer alan kısıtlamalara tabi ise ilgili kurum ve kuruluşlarla yazışma yapılarak işleme yön verilir.
d-Anlaşma Belgesi imzasından sonra tescile kadar geçen sürede taşınmaza, anlaşma belgesinde yer almayan başkaca kısıtlayıcı veya yasaklayıcı takyit konulmuş olması halinde, devralan yada lehine hak tesis edilenlerin tamamının katılımı ve tescil belgesi düzenlenerek işlem yapılacaktır.
5-a-Anlaşma Belgesine istinaden vekil aracılığıyla tescil talebinde bulunulacak olursa, Tapu Müdürlüğünce düzenleme şeklinde vekaletname talep edilecektir.
b- Anlaşma Belgesi imzasından sonra tescile kadar geçen sürede taraflardan birisi ölürse, tescil talebi ölenin mirasçılarının tamamınca yapılabilir.
6-İcra edilebilirlik şerhi almış Arabuluculuk Anlaşma Belgesine istinaden tescil yapılamıyorsa, taşınmazın beyanlar hanesine belirtme yapılır. Bu belirtme, lehine belirtme yapılan tarafından, lehine belirtme yapılanın muvafakatı ile malik tarafından yada Mahkeme kararı ile terkin edilebilir.
7-Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi hususundaki Arabuluculuk Anlaşma Belgesi ile birlikte mirasçılık belgesinin de sunulması gerekmektedir. Mirasçının birinin başvurması yeterlidir.
8-Arabulucu, webtapu üzerinden, arabuluculuk belirleme tutanağının/başvuru formunu ibraz ederek arabuluculuğa konu taşınmaz bilgilerini talep edebilecek ve görebilecektir. Talep etmesi ve gerekli harç ve döner sermaye ücreti ödenmesi halinde tapu kayıt örnekleri de arabulucuya verilecektir.
9-Gerekli unsurları taşımayan Arabuluculuk Anlaşma Belgelerinin tescili tüm tarafların tamamının katılımı ve resmi senet düzenlenmek suretiyle, mevzuattaki diğer hususlar da dikkate alınarak yapılacaktır.
10-Genelge tarihi olan 29.11.2024 tarihinden önce Genelge hükümlerine uygun düzenlenmiş ve icra edilebilirlik şerhi almış Anlaşma Belgeleri de taraflardan birinin talebiyle tescil edilecektir.
11-a-17/B Şerhi işlemleri harç yada döner sermaye ücretine tabi değildir.
b-Diğer işlemlerin türü ve mahiyetine göre gerekli tapu harcı ve döner sermaye ücretleri tahsil edilecektir.
